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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
 
 
 
 




 

【活化工廈】誰是活化工廠大廈的高手？

(2012-09-24)

林鄭一出聲，全港1,400幢工廠大廈變為瑰寶，有一些馬上倍數升值，業主們當然是笑逐顏開。但有一些工廈業主不大認同，他們說活化工廠成本太貴，實在不化算。他是否說反話？日後行動便會證明。
不過，大家亦不需要揣測「活化工廠」事件中有沒有官商勾結，我可以老實說，是絕對沒有官商勾結，這只不過是政府一項解決小型住宅單位短缺的政策。若果大家有此心理，官員們一定不敢大膽做事，香港一定不會進步，這1,400幢工廈，阻礙香港前進。
林鄭雖然有活化工廈的心態，但如何活化工廈，則沒有一個大綱，又或者，今次活化工廈只是為解決小型住宅問題，工廈其他優點尚未被發掘，若果政府有意全力解決舊工廠大廈問題，必定要向一個人偷師，他才是現今活化工廈之父，他是前任美國紐約市市長「朱里亞尼」。


活化工廈之父
我們自少看電影，都知道紐約上城區為九反之地，「夢斷城西」亦取景於上城區，上城區之所以是九反之地，首先因為工廠林立，亦因很多貧民居住如此。紐約歷任市長皆視上城區為一大毒瘤。
當朱里亞尼上位，美國工廠早已式微，上城區更加是毒販、癮君子聚集之地，而有些工廠大廈早已空置多年，不過則成為上述人士免費居住之所，朱里亞尼向業主取得同意書後，出動強大軍力，與美國太平洋打逐島戰之姿態一樣，逐一逐一取回空置工廈控制權。美國雖然是民主國家，但處理這些事情絕不手軟，在取得工廈控制權後，一切便易辦得多。
香港並不需要作出如此舉動，因為全港所有工廈都沒有紐約當時的壞情況，只要政府稍動腦筋，或者准許工廈業主改變其用途，工廈將會是瑰寶。


現今房優化版
其實工廈基本條件比商廈及住宅還要好，負重150磅，樓底3米半，300M三相電，商廈及住宅根本難望其背脊，所以要改建成住宅是沒有難度。與此同時，因為工廠用水量大，污水要處理妥善，所以來去水亦不擔心，而且因為要上落貨，所以後樓梯特別寬敞。若果只容許改建成住宅，難度真的是不高，不過，要有一個條件，就是住宅不能有廚房，只能有一個小小Pantry。如香港會景閣一樣，否則，處理去水便有難度，或者，可以說這些都是優化了的房，但對於解決現在社會小型住宅不足的情況，有積極正面作用。
當然，工廈還可以變身為食肆、療養院、老人院、卓球室、保齡球室，甚至整座變身為書城，這些都是可以活化工廈行業，不過對商廈業主不公平，所以，政府在處理這些問題時應權衡輕重。


業權欠完整難成事
有市民擔心太多工廈改裝成住宅，我想是有多少杞人憂天。因為林鄭雖然說有700幢在市區的工廈可以改裝，但業權不完整的工廈很難會成事，現在叫業主出維修費已經是非常困難，莫講他日叫他們出改裝費。能夠在一年內改裝不足30幢，而兩年內亦不足70至80幢。兩年後，政府的土地供應將會大幅增加，工廈住宅化亦不是那麼重要。屆時，政府可能不再批核，所以，工廈住宅化影響小型住宅市場不大，但能夠解決房問題。