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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【活化工廈】《香港樓語－陳東岳》工廈改建住宅須先解決的問題

(2012-09-24)

《香港樓語》特區政府推出十招房屋供應的措施，同步研究把「活化工廈」政策，延伸至讓
獨立業主的工廈，改作「過渡性住房」，藉以增加市區小型住房供應，一方面紓緩低下階層支付
昂貴租金的壓力，同時希望騰出空間解決市區劏房問題。大前提是值得支持的，但需要解決的法
律上和技術上的障礙不少。筆者看過有關網頁，在本文跟大家分析一下。
這項「活化工廈」政策延伸的理論基礎是，工廈原本擬改建為酒店的項目，如已獲得屋宇署
批准圖則，技術上都可改作住宅用途。如果這改建的酒店房間是２８到３０平方米，即是可改成
與原擬改建酒店房間數目相同的約３００方呎的小型單位，有助增加這類小單位以滿足市場需求
。推行這項新政，要先解決以下各項障礙。

１﹒《城規條例》
全港位處商貿（Ｏｔｈｅｒ　Ｕｓｅ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ）規劃地段有約有７００多幢工廈
，在「商貿」地段裏唯一可以作居住用途的種類，只有酒店。如果能夠得到城規會同意，可以在
有關規劃大綱圖的附表第二欄中加入一項「過渡性住房」，就可以給予工廈業主申請改作這類住
房單位，甚至改裝為大學生宿舍。還有一個可能，就是讓規劃署透過行政指令，豁免執法取締這
類工廈改裝的「過渡性住房」。

２﹒《建築物條例》
原本批準圖則是一幢工廈，建築物條例對工廈的要求，與住宅不同。譬如地積比率，工廈比
較高，住用用途比較低。對於一些自然的通風、採光，或者如果有廚房，廚房的要求都是不相同
的。
把一幢工廈改作住宅，依足《建築物條例》便要減樓面面積。即是要把工廈拆去幾層，業主
一般不會同意這樣做。要保留所有樓面，便要修訂《建築物條例》，容許把原建築結構改作「過
渡性住房」用途，並批准一個等同於該幢工廈原有的地積比率，從而合法保留現有的樓面面積。

３﹒土地批租的用途限制
原本地租租約限制了作工業用途，如果於原建築物改裝「過渡性住房」，即是違反用途限制
，按現時「活化工廈」政策，需要向地政總署申請特別豁免書Ｓｐｅｃｉａｌ　Ｗａｉｖｅｒ而
無需補地價。

４﹒技術性問題及財務可行性
工廈改住房，需要解決採光、消防安全、衛生、樓宇結構、屋宇裝備、排污、每單位供電、
供水、煤氣〈及為這些服務安裝每戶分錶〉、廚房、廁所等。這些都是繁複而費用不菲的工程。
但更加重要的是，申請上述各項批准需要時間，改裝至「過渡性住房」如上述建築費用不菲，建
築期間更要待現租客租約完畢，逐戶騰空單位直至所有租客交吉，始能讓承建商進場開工，施工
期預計起碼一年，期間不會有租金收入，雖然現時已有熱心的工廈業主表態願意響應新政，但從
財務分析角度，工廈改裝「過度性住房」，假設收租期１０年，能否比改裝作酒店的效益更高？
甚至降低要求，連只望收回改裝住宅所花的建築成本也無法保證。是否可以有另一選擇，就是允
許作簡易改裝作宿舍形式，以便用較低成本去完成各項基本設備，比如公用廚房，條件是交由社
企營運，以低於市值租金出租予有需要人士。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師（產業測量）　陳東岳》