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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】工廈改建過渡住房掀炒賣

(2012-09-24)

【2012年9月21日大紀元記者錢正富綜合報道】為遏抑高樓價並增加住宅供應量，港府繼推出每年5,000個配額給白表申請者免補地價購買居屋後，8月 底特首又宣佈研究容許將全幢工廠大廈改建過渡性住房等招數，不知道是事與願違還是有意而為之，有關措施一出就掀起一片炒風，把炒私人樓市旋風帶到居屋市 場，現在又帶到工廈。

為可以短時間內增加住屋單位供應，政務司司長林鄭月娥透露，港府正研究放寬私人工廈整幢活化改裝為小型住房單位或大學宿舍，出租予有需要人士居住，藉此類「過渡性住房」提供額外供應，紓緩弱勢社群住屋需要。

需修例改變用途

林 鄭月娥於7日到葵涌參觀一幢即將活化為酒店用途的舊工廈後表示，全港現時有1,400幢工廈，其中700幢位於商貿地段，且大部份坐落在市區如觀塘、九龍 灣及長沙灣等地區。但在現有活化工廈政策下要將之改變成居住用途，僅可改變為酒店，當局正研究放寬活化工廈政策容許改裝成住房出租。港府構思中的「工廈住 房」，僅作出租用途，不會出售，租金不設上限，且需設有中央管理，私人工廈業主須整幢工廈改變住宅用途，但毋須減地積比率和補地價，初步建議至少可以出租 10年。林鄭月娥希望獲城市規劃委員會的批准，可在《城規條例》商貿地段第二欄加入「過渡性住房」用途，容許工廈活化成出租住房；另修訂《建築物條例》的 附屬法例，准許保留原來樓面面積的情況下改變成出租住房，她希望爭取在6至12個月內完成相關程序。

雖然上述工廈活化成出租住房的構思詳 情尚未落實，但已增強不少工廈業主放售物業的信心，市場預料葵涌及荃灣區工廈先行改建過渡性住房的機會較大，加上葵荃區工廈單位租金較低，若成功改作過渡 住房，新租金增幅較為明顯。故消息公佈不足一周，葵荃區部份持有全幢工廈的業主出貨態度180度轉變，普遍不願平賣，其中葵涌藍田街一幢樓高不超過10層 的工廈，總樓面面積超過3.6萬平方呎，業主「不二價」放售，意向價約1.1億元，呎價逾3,000元。據悉，早前該物業議價空間約半成左右。另外，葵涌 道及大連排道附近有一幢工廈，業主調高叫價約半成放售，最新意向價逾1.5億元。除了全幢工廈業主叫價轉強硬外，部份工廈散單位業主亦都調高叫價11%至 25%，部份更封盤，待善價而沽。

業界對工廈變過渡性住房的反應亦正面，從事工廈收購多年的第一集團董事霍偉良表示，若有關構思落實，對解決龐大住房需求有一定幫助，如葵青及屯門工廈租金較低，一般呎租只約6至7元，改作住宅租金可倍升，具有發展潛力。

不用補地價具吸引力

「工廈大王」楊耀松兒子楊國佳則表示，有關新措施不用補地價，可以考慮。楊國佳稱，舊政策推工廈改裝做酒店，需要補地價，而且很貴，很不划算，而做工廈住房就不用補地價，吸引性比較大。

政府於01年正式實施工廈活化措施，放寬商貿地帶內單一業權全幢工廈，可申請改裝作寫字樓及酒店等用途。

談到投資改建工廈變過渡性住房的成本與回報，以及會否收購其它工廈改建時，楊國佳表示要計算一下涉及的金額。

視乎實用及出租率而投資

不 過，擁有4幢工廈的香港經貿商會主席李秀恒卻認為，改建工廈為住房，起初會比較貴，至於改建成酒店則涉及營運成本，因此會否改建旗下工廈為住房，需視乎工 廈改裝後的實用率和估計的出租情況。他稱，若工廈有30萬平方呎，如果出租住房單位只有15萬平方呎，裝修後未必可賺到錢。