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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】【住宅供應專題】明年首季推3000住宅 工廈求變增供應

(2013-01-11)

香港寸金尺土，土地供應短缺，為解解燃眉之急，政府日前公布2013年1月至3月將推出6幅住宅地招標，可提供3000個住宅單位，其中2幅位於啟德用地將推出港人港地措施。6幅住宅地皮分別位於啟德、將軍澳、何文田、沙田九肚及屯門等地。另配合早前宣佈工廈業主可免補地價更改用途作過渡性住宅或作大學宿舍，實行全方位紓緩供不應求的情況。去年10月下旬市建局更正式宣布推出堅尼地城士美菲路12號P作試點，成為首個重建工廈改住宅的先導項目，令工廈活化正式進入一個新里程。

市建局首個工廈變住宅項目落實

市建局於2012年10月中旬落實重建堅尼地城士美菲路12號P一幢12層高工廈為住宅，預期可提供180伙，以實用面積少於500平方呎的中小型單位為主。發展總成本12.06億元，最快於2018至2019年落成。該單位收購涉及41個業權、11個經營者，相信收購過程繁複，市建局將向業主發出呎價4倍的特惠津貼，租戶則發出呎價2.5倍的特惠津貼。此外，英皇去年收購的西環長嘉工業大廈，亦將重建為住宅項目，最快於明年推出。

工廈改建複雜 技術待解決
去年9月初政務司司長林鄭月娥宣布，正研究讓市區商貿地段工廠大廈業主，可免補地價向城規申請加入住宅用途，並放寬建築物條例，擬在無需減少工廈樓面面積的條件下，改裝單位作過渡性住房，於工廈內提供出租小型單位或作宿舍之用，以減少環境惡劣的工廈劏房問題。社區協會調查數字所得，全港亦有20萬人居住於工廈劏房。

根據現時條例，商貿地段的工廈可改建為酒店、寫字樓或商舖，由於變化多端，深得投資者垂青。中原工商舖(工商部)董事郭楚華表示，自政府兩年前推出「活化工廈」概念，工廈呎價至今升逾2成。個別地區，如政府支持重新發展的東九龍，升幅高達3成。但她補充，「工廈改裝作過渡性住宅利潤不多，加上『只租不賣』的限制，吸引力大減。加上工廈結構複雜，有不少技術及社區配套問題非一時半刻可解決。」

工廈改裝解構料成本較寫字樓高4成
一般工廈水電措施齊備，部分或有廁廚設備，但改建工廈作過渡性住宅，卻存有一定困難。測量師學會建築測量組主席何鉅業解釋，儘管現時政府有意在放寬工廈地積比率，但要改工廈為過渡性住宅，在結構上就問題多多。

他指出，首先，要在萬多呎的工廈單位，劃出一個個200多呎的細住宅單位，當中有大部分單位要面對採光及通風問題。「裝置窗戶已是大工程。除非工廈位處單邊，三面有窗，工廈面對後巷作通風」

其次是根據建築物條例，住宅需要的升降機位置、照明系統、機電設備、燃氣及消防系統等，均要全部重新安裝，何鉅業說改裝改裝工程龐大，至少需時7、8個月。

工廠區起樓 欠缺社區配套

他粗略估計，改裝成本較改裝作寫字樓高出四成。「但成本問題，真的要視乎個別工廈條件而定，不可一概而論。」若改裝作酒店，相信連同裝修費用，成本會更高。何鉅業表示，樓面面積較小的工廈，如面積為40乘20米，劃分成10米深的住宅單位，設置走廊位亦較易遷就。但50乘50米的平面，劃分單位情況複雜，開出的走廊位較多，則要面對上述採光通風的問題。

不得不提的是居住環境問題，若工廈老舊、鄰近工廈釋放污染物，商業區內建樓房，亦難姒得到社區設施配套。何鉅業表示，政府將重建工廈改住宅，目的旨在增加住宅供應，但由物色到工廈，加上改建工重及時間，以應付龐大的住屋問題，似乎難起即時立竿見影之效。

再者，早前財爺推出買家印花稅(BSD)及提升額外印花稅(SSD)措施出台，窒礙樓市交投，投資者將資金投放工廈、商舖以至車位等，面對工廈價格一升再升，十年前首批投資「活化工廈」的拓荒者，一批倚賴工廈創作空間生存的藝術家及文化人，又該如何自處？