【明報專訊】樓市過去幾年水漲船高，投資界均以炒樓，尤其是炒賣住宅為「王道」，但稻菊餐廳新主人、理想集團行政總裁鄧健明偏偏決意「逆市而行」，早在2006至2007年已撤出住宅市場、轉投工廈。當近日炒樓族紛紛為吃到「辣招」大叫閉翳時，他對工廈的投資反而迎來收成期。鄧認為投機致富之說已是「泡影」，拒絕短炒，現以收購全幢式工廈為目標，又將手上持有工廈陸續翻新為酒店。
理想集團以生產及出口拉鏈為主業，2006年始涉足物業投資，剛起步時也是以買入住宅項目為主。
不過2006至2007年期間，鄧健明逐漸將集團持有的10個凱旋門豪宅沽出套現，部分單位更要蝕讓，主因發現公司位於歐洲的生意伙伴業務開始轉差，訂單期由以往一次過3個月縮短為1個月。「那時感到歐洲不對勁，我們斬釘截鐵就把物業賣了，因為我想只要手持現金，日後還會有大把（投資）機會」。塞翁失馬，躲過的是更具災難性的2008年雷曼風暴。
海嘯前沽豪宅 集團躲過風暴
金融危機過去後，鄧再度入市，但他轉戰工廈，因認為住宅租金回報少、投機性卻高，且易受政府政策及經濟周期影響。「樓價牽涉民生，政府終究會出手干預，但工廈與民生的關聯性沒那麼大」。
鄧憶述，即使當時工廈呎價十分吸引，但幾近無人問津，「SARS時200多元一呎都無人買」。由於交投並不活躍，理想集團在2008年開始進軍工廈，當時銀行拒絕為工廈承做按揭，僅上海商業銀行願意向集團批出貸款。取得資金後，鄧開始集中在九龍東買入舊工廈單位。2009年曾蔭權政府首次提倡活化工廈政策，及後時任發展局長、現為政務司長的林鄭月娥再提出「起動九龍東」，理想集團持有的物業開始漲價，現時工廈平均呎價為5203元，翻了幾倍。
活化工廈勁賺 轉買全幢建酒店
鄧表示集團最高峰時曾持有25萬平方呎樓面，主要為工廈樓上單位。因看好全幢式物業更具升值潛力，故2011年起開始「換貨」，至今僅餘6萬平方呎樓面作長線收租之用。
鄧表示，未來仍會繼續進行收購，目標仍為全幢式物業，用以作長期投資，至少持有4年。至於現時集團用以作總部的觀塘道工廈，以及位於紅磡及粉嶺的兩塊地皮將翻新成酒店，預料可提供逾400間客房，將在未來幾年分批落成，長遠目標為打造出連鎖式「iHotel」品牌，以吸本港源源不絕的自由行遊客。
住宅樓價 仍有兩成調整空間
問及對樓市的看法，鄧健明預計住宅價格續有20%調整空間，之後可望回穩。雖然政府表明將增加土地供應，但收地重建不易，發展商再起新盤亦需時，故短期內難見供應明顯上升。不過他認為政府加強對「發水樓」的監管後，地產商將「更為踏實」，以用家需求作主導。
明報記者 陳悅
【市場消息】稻菊新主鄧健明﹕炒樓致富過時 買工廈商機大
