市三旧办解读“三旧”改造新政:“工改工”可享补助且容积率不设上限 鼓励开发工业地产、工业楼宇
工业大厦可分割出售
该负责人介绍，此次《意见》重点强调“三旧”改造要“优二强二”，即发展产业类项目，包括传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业项目。
值得一提的是，占地15亩及以上，且容积率1.5及以上的改造项目，将可享受更多的优惠政策。改造后建成的工业生产使用部分，如多层的工业大厦，可分割出售，并为分割出售部分办理独立的《房地产权证》。
对此，该负责人解释，这是东莞首次在“三旧”改造当中引入“工业地产”的理念。这意味着，工业厂房今后也可像商业地产和商品住宅项目一样，进入市场。不过，这些项目必须符合3个条件：1.改造后的用地为有偿出让的国有工业用地；2.项目竣工验收的容积率达到1.5以上（含本数）；3.受让人为在莞登记注册的企事业单位，并符合产业准入条件。
日前出台的东莞市《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》（下简称《意见》），将于9月1日起实施，持续至2015年8月31日。日前，东莞市三旧办相关负责人对该新政进行了详细解读。
作为东莞“三旧”改造的纲领性文件，《意见》首次引入了“工业地产”的概念：即占地15亩且容积率1.5及以上的旧改项目，改造后建成的工业大厦等可分割出售产权。市三旧办表示，今后将鼓励对旧厂房用地的整合改造，旧厂房用地改造成工业用地不仅可享受专项资金补贴，还可免交土地出让金，容积率也可不设上限。
不希望“三旧”都改造成房地产
目前东莞超过七成的“三旧”改造都是改做商品房项目，产业项目却不多。为此，《意见》规定，今后“三旧”改造用地规划为居住和商业用地的比例，市区不高于60%，镇不高于40%。
此外《意见》还将原土地使用权人自行改造补缴的土地出让金市、镇、村分成比例由2:4:4调整为4:2:4，第三类镇的分成比例则由1:5:4调整为3:3:4，即村一级的分成没变，而镇区分成减少了两成。
“将镇区一级的分成比例下调，是为了抑制‘工改商’。”该负责人指出，这样做是“鼓励‘三旧’上马产业类项目，不希望改造都去搞房地产，多用于产业转型升级项目”。
此外《意见》透露，东莞将设立一个市“三旧”改造专项资金。该负责人介绍，土地出让金市里分成的部分将全部注入该专项资金，而集体经济组织与其他单位合作改造，办理转让手续缴纳的税费，市留成部分也将全额注入。
容积率不设上限 鼓励建高层工业楼宇
《意见》中明确，为提升土地的承载力，在符合相关技术规范的前提下，工业、仓储用地的容积率不设上限。也就是说，工业、仓储用地上的楼宇可以尽量往高建。该负责人介绍，这样做的目的是鼓励多开发工业地产、开发高层或多层的工业楼宇。只要是在交通等公共配套设施完备，其他技术规范的前提下，“三旧”改造中的工业和仓储用地就可以享受“容积率不设上限”的实惠。
“香港的高层工业楼宇就特别多，这一点我们可以向香港学习。”该负责人表示，希望能够通过这一优惠政策改造一批简易的旧厂房，将东莞的工业厂房“拔高”，提高土地利用效率，向空间要土地。
旧厂房改造后可用于“2.5产业”
根据此前的规定，旧厂房改造后的工业用地只能用于发展制造业或作为仓储用地。而此次《意见》则是这样规定的：经市经信部门认定的生产性服务业项目，即介于第二产业和第三产业之间且与制造业直接相关的配套服务业（也被称为“2.5产业”），可使用工业用地，但不得改变用途。
该负责人解释说，这就意味着改造后土地不再限于第二产业，而也可用于“2.5产业”，包括现代信息服务、物流会展、科技服务、文化创意、服务外包。不过，建成后，只租不售，而且只能租给“2.5产业”项目。
此外，该负责人介绍，旧厂房改造不改变用途，只提高容积率的，可免交土地出让金。而为了鼓励参与产业类项目改造的积极性，此次《意见》中还明确，“工改工”项目在政府实施拆除和新建两个阶段还可分别获得40~80元/平方米（土地面积）和60~100元/平方米的专项补助。
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耕地保护政策更加严格 基本农田保护面积控制指标增加
中心城区土地征收须报国务院批准
本报讯 （记者黄江洁）日前，国务院正式发出通知，原则同意修订后的《东莞市土地利用总体规划（2006-2020年）》，通知要求，到2020年，东莞耕地保有量不少于32472公顷，基本农田保护面积不少于29031公顷。此外到2020年，全市城乡建设用地规模控制在9.56万公顷以内，中心城区建设用地规模控制在143平方公里以内，新增建设占用耕地控制在4000公顷内。
市国土局相关负责人介绍，其实《东莞市土地利用总体规划（2006-2020年）》早在2009年就已经出台，此后国土部门根据实际情况进行了多次修编和修订，日前国务院原则同意了修订后的《规划》。在最新的《规划》中，土地控制性指标中，全市耕地保有量和基本农田保护面积分别比调整前增加了639公顷和1109公顷。
该负责人介绍，国务院对报批的城市范围进行了调整，“中心城区用地须报国务院审批，东莞是新增城市之一。”
东莞新一轮土地利用总体规划确定的中心城区，包括莞城、东城、南城、万江以及寮步镇的岭厦、下岭贝、横坑、竹园四个自然村范围内，总面积237.6平方公里。中心城区所有农用地转用和土地征收须报国务院批准，报国务院批准城市用地一年申报一次。
具体说来，按产业政策和供地政策申报用地的情况，在申报用地规模时，要按照土地利用总体规划确定的规划期内城市建设新增用地年均量，并综合考虑城市发展实际需要确定；要依据国家产业政策和供地政策，优化用地结构，重点保障民生工程、基础设施建设和符合国家发展战略与主体功能区定位项目的用地需求。（记者黄江洁）
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