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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】李秀恒：工廈收藏家

(2013-10-22)

香港經貿商會會長李秀恒的手里沒有拿着魔術棒，卻有着「點石成金」的魔力：他買入工廈再包裝，把一幢幢工廈變身成為「黃竹坑IFC」、甲級寫字樓及酒店。然而與其說他是名魔術師，倒不如說他是個收藏家，一個懂得深挖藏品潜在價值的收藏家。香港商報記者 李逸嘉



將酒店服務引入工廈

從鐘表、古玩，到工廈、酒店，李秀恒「收藏品」涉及的產業跨度非常大，但是他始終努力做到親力親為、活學活用。他帶着本報記者參觀會客室，里面放着多本酒店設計的參考書。李氏稱，他出差加考察，一共住過全球超過400家酒店，每每揣摩別人的設計理念和管理方式。「我還拍了很多照片，回來做參考。」

后來，經營制造業和工廠超過20年的李氏，便將酒店式服務的理念引入工廈：冷氣和停車場服務實行24小時開放，中小企業主可隨時開工和收工。工廈還提供機場到工廈的貨運物流，維修隊現場駐紮，讓租戶省心省力。「我們站在客戶的角度思考問題。」

廣告語有云：「幸福，要走多一步」，李氏旗下工廈的競爭力同樣在於「多走一步」，他旗下的工廈會為客戶訂位訂餐，節日送花，李氏笑言：「傳統工廈都請阿叔看門，整天睡覺。我的工廈請酒店系管理的女生做前台，雖然人工可能高三四成，但是租戶精神一振，立即就可以感覺我的工廈和別人不同。」

打造黃竹坑的IFC

黃竹坑偉晉中心是李氏的一個得意之作。2003年李氏收購以前，大廈的出租率僅為50%。「當時大廈中有食品倉庫，老鼠比貓還大。」衛生狀况差、物業管理不到位是工廈普遍遇到的問題。李氏下定決心，斥資2000萬元進行豪裝。從硬體和軟體着手，提升大樓品質。

目前大廈被地產中介譽為「黃竹坑的IFC」，租金達到13元/尺，高出周邊工廈一倍。饒是這樣，所有單位均無空位，還有不少的租戶在輪候放租。「雖然租金比周邊貴，但是物有所值，經營高增值產業的租戶願意多花一點錢，得到更好的環境和服務。」

很多人不願意在工廈裝修下血本。但是俗話說得好，「舍不得孩子套不住狼」。算一算這筆帳，當年的裝修費是2000萬元，按照13元/尺，僅一年租金就可以收回裝修費用。假設當初收購價裝修成本為7550萬元，17.7萬尺的偉晉中心一期及二期年租金回報達到36厘，大大超過了香港平均工廈租金回報。

工廈活化成酒店

酒店活化，是李秀恒多年以來的願望。在2010年，他促成了香港政府推出「活化工廈」的政策，港府統一工廈可免補地價而申請改建為商業大廈或酒店。李氏談起他的初衷：「香港的地價那麼貴，我們應該充分利用每一塊土地，將價值發揮到最大。」李氏用他的魔術手，塑造工廈的第二次生命。目前策劃中的項目地區包括黃竹坑、油塘和葵涌等，活化土地面積達15萬平方米。

李氏在九龍的項目KC100，正是針對香港甲級商業樓宇缺乏的現狀，計劃改建成一個甲級寫字樓。在轉型前，大廈租金是6元/尺，改造后有望達到23-25元/尺。雖然改造費用達到2000元/尺，以新租金計算九年即可收回成本。「我們是經營者，不是投資者，更不是投機者。」

油塘項目的改造也頗有意思。李秀恒收購時，這里是一個帶有貨運碼頭的工業大廈，李氏將其改造成一個擁有470個房間的酒店，有商舖、餐廳、大型宴會廳，碼頭則變成游艇碼頭。「以后你們結婚，可以從中環碼頭接上迎親隊伍，開着游艇到油塘擺酒，多有新意。」