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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
 
 
 
 




 

【市場消息】放寬工廈活化有利無害

(2013-11-13)

繼長沙灣高爾夫球場改建公屋的地積比率和樓高限制放寬兩成之後，特區政府最近再打算進一步放寬工廈活化的限制，一來希望能吸引多些工廈業主願意參與活化，二來又可提高工廈改建的效益，反映出政府正以「地盡其用」的務實態度來處理現有的土地資源，值得肯定。

容許工廈「免補地價」改建為商業用途（包括寫字樓、商場或酒店）的活化政策，自一○年四月推出三年多以來，反應一直欠佳，何解？

其中一個主因，是由於規定活化的工廈「外部結構改動不能超過總樓面面積一成，而加裝幕牆亦不能伸出地界以外」；同時還規定改動外牆所涉及的樓面「只能減，不能加」，所損失的面積亦只能設法在內籠填補，不准在外部加建。這些限制，大大窒礙了改建的靈活性，令不少原本有興趣的業主卻步。為此，業界多次向政府反映意見，指出若想此項政策能有效落實，必須「拆牆鬆綁」。
酌情處理靈活變通

上月十五日，行政會議在發給立法會一份討論文件透露，政府有意就「進一步優化現行的活化工廈政策」推行新措施，內容主要有兩點：第一，容許業主把拆卸工廈外部結構所損失的樓面面積，可在頂層或平台以加建方式填補，但以不超過樓面總面積10%為限；第二，地政總署署長有權酌情批准加裝的幕牆可在合理範圍內「伸出地界」。

這兩項新措施打破了改建工廈不能「瘦身增高」的禁區，既增加工廈活化後樓面實用率，又對美化樓宇外形放寬限制，可看出政府是接受了業界意見，開始肯嘗試拋開以往過時的「框框條條」，切切實實為活化工廈創造比較寬鬆的條件。

事實上，放寬對工廈外形改造的限制，只有好處，並無壞處。例如讓工廈部分外牆「內移」，路面便可以重新規劃，包括配合社區需要而擴闊馬路；又或可有更多空間來進行環境綠化；外形可以設計得更具時代感，美化市容；容許工廈「瘦身增高」，可增加採光範圍，有利改建酒店時增添房間數目。
騰出資源物盡其用

筆者一向提倡活化工廈，原因是自從上世紀七十至八十年代香港工業北移之後，全港約1,400幢工廠大廈愈來愈多空置，且經已樓齡不輕，外形設計笨頓，高度亦往往比同區的住宅或商業大廈矮得多，但礙於城規會的用地限制，這些工廈用地不能隨意改變用途，變得拆也不是，不拆也不是，但擺在原地也是一種資源浪費。所以，如果改建工廈的限制放寬後，能鼓勵多些工廈活化，對整個社會都有好處。

要知道，香港土地是極為珍貴的資源，必須非常珍惜，能減少消耗便最好減少，以留作最需要之用。現時本港不僅住屋供應緊張，寫字樓、酒店和商場也十分不足，變成要争奪用地。若然商業需求方面可以通過工廈改造來增加供應，可以減少與住屋争地，讓政府騰出多些公共土地資源來興建房屋，可謂兩全其美。

不過，政府想推行一項好的政策，僅是決策高層有心仍然是不足夠的，必須上下思維一致，同心同德地落實，才容易見成效。

香港經貿商會會長 李秀恒