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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
 
 
 
 




 

【市場消息】六月投資氣氛回暖 下半年大型工廈、地廠買賣成為市場領頭羊

(2014-07-21)

從2009年開始，香港政府考量到傳統的生產及製造業已相繼遷移到內地，不少現有的的工業大厦(簡稱工廈)均被空置已久或未能物盡其用，再加上市區租金高漲的因素，近年推行起鼓勵活化舊有工厦的新措施，希望透過促進重建和整幢改裝工業大厦，提供合適的土地和樓面空間來配合香港的經濟發展和社會需要，政策確實為昔日灰暗的工廠區開出了一片新天地，成為香港私房美食、娛樂及購物的新亮點。

經濟指標內憂外患 工廈產品上半年成交下跌近5% 創市場新低

工廈活化措施雖然奏效，也增強投資者的入市信心，但政府「辣招」打房仍令交投減少，今年上半年工廈市場受市場不明朗因素影響，不論成交件數或金額均有所下跌，但其中地廠(位於一樓的工業廠房)受惠於「變身」概念，上半年反倒逆市獨漲5%。除了受到香港「雙重印花稅」的壓力，也受累於年初新興經濟出現泡沫爆破危機，加上美國加息消息頻傳，整體經濟指標內憂外患之下，工廈投資者及自用客入市持續保守，業主及投資者也堅守貨源開始惜售，在缺乏買賣動力之下，今年上半年共有1,190件工業大廈買賣登記，較2013年下半年的1,248件下降4.6%，創下自2003年上半年以來的最新低位。成交金額方面，2014年上半年度的總金額為92.88億港元(約359.4億元新台幣)，也較2013年下半年下跌19.1%。

整體工廈交易成交下跌，其中以高總價、大坪數交投萎縮最為明顯，事關自港政府推出「雙重印花稅」後，物業承接上因繁重的稅負導致投資成本增加而顯著減少，加上高價賣盤開價及議價幅度變動不大，成交因此進一步放緩，綜合市場訊息來看，各區當中以荃灣區受到的影響最大，因區內多項工廈預售個案迅速售罄後，供應青黃不接，直接導致該區上半年成交量僅有153件及8.87億港元(約34.3億元新台幣)，較去年下半年分別急挫56%及49%；至於另一工廈熱賣地區沙田區，上半年成交量為98件，亦較去年下半年減少11%，成交量跌幅排名第二。

外部經濟利空訊息減緩 六月份工廈一掃陰霾成交創佳績 下半年高總價交易有助帶動市場氣氛轉趨活躍

近月在香港整體房市氣氛轉好帶動下，工廈物業成交也持續增加，因美國早前加息回軟，加上歐洲推行量寬政策刺激經濟，加息風險降低，推動投資者重返市場，進而推高成交量，六月份工業樓宇買賣成交件數為228件，稍高於5月的222件，成交金額為19.28億港元(約74.6億元新台幣)，較五月份高出8.3%，成交物件當中，九龍觀塘華凱發展大廈全幢以1.91億港元(約7.39億元新台幣)易手，創下本年度交易金額最大的工業樓宇買賣。六月份開始出現數件全幢高成交金額的買賣，反映出市場仍重視工廈的投資潛力，預測七月份開始陸續登記，將進一步推高買賣金額，當月有望突破20億港元(約77.4億元新台幣)水平。

此外，部分業主態度鬆動，拉大議價空間，使得工廈買賣成交件數及交易金額已連續4個月緩步回升，市場也樂觀預計下半年隨著市場資金回流，工廈物業買賣將會在未來兩、三個月內持續增加，單月成交登記量有望超越300件水平，而高總價交易將持續令成交金額繼續走高。

工廈活化商業進駐 地廠買賣不畏淡市 上半年止跌微升

時至今日，工廠北移，香港工業區因政府推行工廈活化滲入了許多商業元素，尤其是位置較佳的地廠(位於一樓的工業廠房)，極具商業價值，因此，雖然今年上半年整體工廈買賣進入膠著狀態，但同屬工廈物業的地廠，成交卻未因市況轉弱而減少，表現一枝獨秀。

因為不少地廠仍有「變身」升值的潛力，業主可向地政總署申請將地廠轉為零售買賣、陳列室等商業用途，所以今年上半年買賣成交共有22件，成交金額6.46億港元(約25億元新台幣)，較去年下半年，分別逆市上升5%及32%，市場逐漸回溫。根據土地註冊處數據顯示，地廠買賣高峰期落在2012年實施雙倍印花稅之前，該年全港共有196件地廠買賣成交登記，成交總值35.64億港元(約138億元新台幣)，直至2013年雙倍印花稅上台後，地廠買賣逐季下跌，全年僅剩70件成交，成交總值跌至16.66億港元(約64.5億元新台幣)，今年上半年總算能止跌微升。

在雙倍印花稅及資金槓桿收緊等因素下，上半年工廈市場表現仍未見起色，但隨著投資市場逐漸適應新環境，加上各區工廈租金緩步上升，工廈物業的收租回報率止跌回升，再加上市場熱錢有增無減，地廠再改造潛力豐厚之餘，相信今年下半年將有更多資金在地廠市場尋找機會，帶動整體成交量，其中，觀塘地廠仍是市場指標，受惠於港政府積極改造東九龍，郵輪碼頭及啟德發展區目前不斷擴展，周邊地區的零售樓面潛在需求甚大；而且，觀塘市中心面臨重建，大量一樓臨街店面將暫時消失，預期市民消費重心將往觀塘廠區移轉。

新型工廈預售案呎價便宜掀搶購潮 違規改住宅 地署可收回

去年在加重印花稅徵收的陰霾下，投資類型的物業首當其衝，工廈產品亦難逃交易冷清的局面，但在去年七月底荃灣區工廈預售案「DAN6」開售後，吸引外圍資金流入工廈市場，刺激物業買賣節奏稍微加快，整體市場交投由谷底回升。

雙倍印花稅加重工商物業入市成本，荃灣DAN6工廈重建預售案為何能在淡市之中殺出一條血路?除了本身是全新的工廈之外，更以區內罕見拆成小單位的形式開售，單位面積最少至約450多呎(約12.6坪)，總價最低約200萬港元(約774萬元新台幣)，開售單日便迅速去化掉相當於個案一半的量，一週內便銷售九成，其中極高層戶以呎價近6,500元(每坪約89.5萬元新台幣)售出，創下該區工廈物業呎價新指標。

像這類新設計的工廈新案，代理商銷售時游走於法律邊緣以「服務式住宅」的訴求來銷售，相對於住宅，其便宜的價格吸引不少投資者搶購，當中也包括不少住宅投資者，若以今年下半年即將落成交樓的荃灣DAN6工廈來說，開售當時平均呎價為5,500港元(每坪約75.7萬元新台幣)，較周邊爵悅庭、樂悠居二大社區，當時平均呎價1萬港元(每坪約137.7萬元新台幣)，便宜近一半。這類型「假工廈、真住宅」的案子雖然進貨價格較低，但若以住宅形式出租，有被地政總署收回物業的風險；而雖然租客在事件上並無法律責任，但發生家居意外等，均不受保險保障，但至於港政府是否會嚴格調查取締，看到九龍大嘴角SOLO案至今雖被媒體多次檢舉工廈內藏住家，卻仍未有被開罰的紀錄來看，政府執法能力似乎仍讓投資人能心存僥倖。

今年下半年工廈市場將有全新個案包括The Galaxy及DAN6正式完工落成，估計交樓前後物業轉手頻率將會增加，而且市場上又將有新預售項目推出，包括長沙灣青山道680號及葵涌青山公路301至305號，工廈市場買賣成交量可望由上半年每月平均不足200件的極低水平逐步回升；再加上目前業主心態較為軟化，擴大議價空間，而近期政府在處理補地價問題(註1)上較為寬鬆，相信除地廠之外，也將有發展商會乘勢加速收購全幢物業，更改用途及興建物業作長線投資，預期大筆買賣成交個案將不減反增。

註1:法例列明工廠食堂不能招待大廈以外的食客，但目前工廠食堂大多違法公然變身美食廣場、餐廳，吸引消費大眾。根據法律規定，工廠食堂必須先向地政總署繳納俗稱「補地價」的短暫豁免限制費用，方能接待大廈外食客，作為一般餐廳使用。
註2:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.87、坪:平方呎=1:35.5833計算