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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】企業轉戰工廈推升價值

(2014-07-31)

企業轉戰工廈推升價值

今年以來，部分創業者以工廈作為創業試點，也有捱不下貴租的辦公室遷入，帶動工廈需求上升，成交明顯轉趨活躍，跑贏物業市場。有地產業者指出，工廈上半年升幅顯著，主要是市場潛在需求釋放，提升工廈利用率，推升呎價及租金。但適合工廈發展的本地行業不多，需求會下降，故工廈租金、呎價急升後料逐漸放緩。

法例局限工廈需求

仲量聯行澳門地產代理表示，全澳大大小小工業大廈約70幢，可供應2,000萬呎使用面積，估算工廈空置率約20%。據統計局資料，首季工廈平均呎價較去年同期升63%，升幅較高，與特別印花稅沒有延伸至工業大廈有關，投資者買入工廈後毋須等兩年避過特別印花稅，可進行短線投資，帶動工廈投資需求上升。另一方面，寫字樓、舖位、住宅均處高位水平，工廈呎價相對較低，容易吸引資金流入。
現時北區工業大廈平均呎價4,000-5,000元，平均呎價9-10元。倘以租金回報率計算，祇有1-2厘，屬偏低水平。近年市場對工廈需求增加，有辦公室遷入工廈、有工廈發展體育設施、也有工廈設倉庫等，令租金上升。不過受法律限制，澳門工廈實際用途不及香港廣泛，香港工廈已可發展餐飲，澳門工廈潛在需求受局限，預計需求下降，工廈呎價、租金升勢會放緩。除非法律改善，提升工廈應用面，刺激市場需求增加。

租金升幅約兩成五

今年工廈交投甚活躍，由於呎價、租金基數較低，故數字上雖未必追上辦公室及舖位，但以升幅計算甚為可觀，如呎價普遍由年初的3,000多元增至4,500元左右，租金由年初平均6元升至7.5元左右，升幅約25%。

過去兩年舖位、寫字樓租金升勢凌厲，企業或轉戰工廈營運，將後勤遷入工廈；也有培訓機構因租不起辦公室而搬到工廈開班授課。同時，近年興起室內活動，工廈體育設施增加，加上原有的中央廚房、中央洗衣、倉庫、家具展廳等，暫未見工廈需求減少。企業一般要求工廈面積4,000呎以上，大至要求2-3萬呎。

購工廈資金易流轉

雖然工廈呎價較寫字樓低，但因面積大，交易總額往往比寫字樓更高，故入場門檻未必低。祇是同樣作為商業用途，工業不受特別印花稅影響，投資工廈資金容易流轉。市況好投資者傾向中長線持有，一年內基本不會出售物業。

澳門工廈普遍樓齡偏高，當年圖則不容易找到，實際面積、工廈結構等資料難以掌握，建議政府部門發放工廈資訊，增加市場透明度，保障消費者及投資者。