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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】都市更新何時揭面紗

(2014-09-10)

有意見認同單幢重建活化工廈完善公共設施

社會望穿秋水的《舊區重整法律制度》草案，去年因與“城規法”、“文遺法”及《土地法》的部分內容重疊而遭到撤回。官員稱有條件先易後難、斬件推出法案。上月特首崔世安在競選政綱中提出：“以都市更新的概念推進舊區重整的計劃”，舊區居民似乎看到曙光。但重建前路仍然難行，到底“都市更新”是甚麼概念？何時才能推出？現時未有正式官方答案，或要待年底政府換屆後，謎底才能揭開。

本澳六星級酒店越建越多越高端，全球新款限量名車在金光大道穿梭，車裡坐着一擲千金的豪賭客，他們輸與贏的同時亦給小城帶來高額稅收。然而回頭一看，繁華背後的澳門藏着不少破敗不堪、衛生情況惡劣的矮層舊樓，有居民被迫與鼠同住，更有癮君子匿藏梯間，樓宇日久失修等安全隱患，舊區重整問題急切亦已拖延多時。

多重問題或難大搞

有意見估計，本澳有多個世遺區，加上私人業權的複雜問題及利益角力，“都市更新”規模難大搞，或會以單幢重建、活化工廈及完善公共設施等目標為多。應吸收過往工廈變住宅計劃因業權磋商問題而幾乎“食白果”的經驗，不追求拆建工廈，而是局部改變用途，以滿足該區教育、文創、商業設施等不同空間需要。然而劇場、廠房、倉庫，甚至餐廳等不同用途單位的發牌制度不同，受消防條件等相關制度規管的掣肘亦多，能否“共處一廈”，尚有法律問題要處理。

居民認為舊區街道窄、設施缺、衛生差，有整治必要，傾向整幢重建。過往亦有人認為“財多”的政府應“出錢又出力”重建民居，提出由政府出資買起整幢舊樓重建。但澳門舊區多，超過三十年的舊樓以千計，而重建一幢大廈的費用又以億計，相信政府儘管有數千億儲備亦難以負荷。

重建指標值得深思

重建指標亦值得深思，是否達三十年樓齡便要重建？本澳不少高層大廈雖已有二、三十年樓齡，但部分未有重建必要。若一刀切以樓齡作指標，加上稅務補貼、放寬容積率等優惠政策，易造成有心人“為重建而重建”，屆時重建需求大，行政手續排期、人資短缺等副作用必定隨之而生，真正有急切需要重建的居民又或未能受惠。

故有意見主張，在舊區重整，即重建發展、整建修復、舊區保育和舊區活化四個模式中，政府在重建項目上，更適合擔當前期協助角色。而在修復、保育、活化模式上，政府應“擔大旗”，主導完善社區設施、美化擴寬街道等，免卻業權糾紛，亦能較有效率地改善舊區環境及氛圍。

釐清舊區重整關係

完善公共設施固然好，居民的重建需求又如何解決？都市更新概念到底能否滿足居民需求？社會未知答案。舊區重整諮詢委員會成立至今已近十年，《舊區重整法律制度》法案仍在“捉迷藏”，政府應盡快解釋都市更新概念，釐清其與舊區重整的關係，莫讓已苦等多年的居民空等一場。