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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
 
 
 
 




 

【市場消息】工廈活化限制多

(2014-10-21)

活化工廈政策推行至今四年，惟成功個案仍寥寥可數，專門翻新及活化工廈的外資基金鵬里資產管理認為，現有活化工廈條例限制過多，政府各部門可考慮放寬有關規定，同時做好區域整體規劃，以減低投資者活化工廈的難度，如何避免因審批過長，增加投資者成本。

現時全港共有約三千幢工廈，惟僅有百分之三至四成功活化，皆因工廈翻新先天限制多，例如工廈每層承重量遠高於商廈，令內籠柱位太多，不利作寫字樓或零售；部分工廈外牆設計採「迷你窗戶」設計，與新式商廈格格不入。不過，現行條例中，政府規定活化需大致保留原則，外牆部分不可更改超過一半，令投資者活化時倍添困難，希望當局放寬相關限制。

本港政府辦事重系統，例如要將一幢僅提供十個車位的工廈活化商廈，新車位要求可能需達一百個，但本港需事事入紙申請，再等待審批結果，政府批文進度較慢，由申請到獲批，一般需時九至十二個月，較浪費時間。他續指，反觀新加坡較重「submission and feedback」（遞交與回應），即投資者遞交一個方案予政府時，相關部門會先給予意見，讓投資者再進行修改，令事情變得更有效率。

活化成本高

除此之外，現時活化工廈成本十分高，例如購入商廈翻新，涉及工程成本僅佔收購價一成，由於活化及翻新工廈較複雜，因此所需費用多達購入價兩成，可謂「將貨就價」。他又指出，由於建築費及近年樓價上升，都增加購入成本，令活化工廈更見困難。
現時鵬里於港管理多個活化項目，包括觀塘商廈KOHO及The Mark，前者現已預留三分之一樓面，平均呎租二十五至三十元；The Mark早前剛開始招租，已有五層獲洽租至尾聲，呎租由十六元起。至於荃灣百悅坊銀座式商廈現改以長持有，「樓上鋪」呎租介乎二十五至三十元，租客包括超市、食肆及教育行業等，該項目投資額約六億元，活化前平均呎租僅八元。