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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】打破工商地「積極不干預」

(2015-03-03)

預算案樓市覑墨有限

財政預算案對本地樓市的段落明顯不多，較多民生內容及發展經濟措施，尤其倡議多元發展，對初創企業、社會企業、文化創意產業、時裝業、電影業及文化藝術行業的扶助措施。但是不禁令筆者想起多元發展會產生不少工商物業的良性需求，各中小企業如何面對高昂的租金成本呢？因為節省經營成本，初始企業及社會企業自然會流向工業區的工商貿物業，繼而再推高租金及價格。筆者建議政府應改裝政府工業大廈，增置現代企業辦公室設備及交通配套，並且以優惠租金給她們使用。為了公平使用原則，每個使用者最多只可享受優惠不多於三年至五年，期望有效推進初創和社會企業初始發展。

在2014/2015年度，政府共推售五幅工商業用地，提供十八萬平方米樓面面積，筆者建議在推售用地中選取面積較細的地皮，地政總署可嘗試增加限用面積條款，鼓勵開發商發展計劃時加大中小型企業使用元素。今年年中工業貿易署大樓的政府部門將落戶啟德發展區，旺角的大樓可以包括特定樓面來招收這些企業使用。如果落實上述計劃，政府會打破以往「積極不干預」思路，但是於今天的劇烈競爭和全球化世代中，未嘗不是可行之途。

中小住宅料「再看升」

今年政府財政預算案中只有第129段談論本地中小型住宅樓市，「樓市自去年四月起轉趨活躍，價格和成交均顯著上升。中小型單位的價格更錄得雙位數的升幅」，但是並沒有建議全新的打壓樓價上升措施。再者，第127段總括2015/2016年度「預計可興建1.9萬個單位」。上周四發展局局長陳茂波宣布新年度具體賣地表，住宅地合共29幅，加上市建局和港鐵等來源，總潛在供應近2.85萬伙，故政府對全年達1.9萬伙目標看來問題不太大。市場參與者解讀為沒有全新招數打壓樓價，小業主紛紛反價求售，可以預料中小型單位「再看升」機會頗大！縱使金管局再於上周尾出招減低七百萬以下住宅物業按揭成分，只會換來是「成交減少，價錢平穩」的局面。短期內還要看美國聯儲局何時啟動加息時間表，升勢可會有所受控。

四月至六月率先推出五幅新界用地，合共提供3,100伙，港鐵則先推出將軍澳日出康城兩地盤，加上市建局馬頭角道北帝街/新山道項目和馬頭圍道項目，下年度首季可提供6,200伙。值得注意的是五幅住宅地不設限量/限呎條件，留待市場機制去「裁剪」地皮設計。發展局一改以往幾年主攻中小型住宅地皮的思路，新年度推出地皮中包括多幅適合興建大型單位和豪華住宅的地段，顯示政府希望補足未來換樓客的需求，值得點讚！2015/16年土地主要供應者變回政府，其中十五幅土地還在改劃工作中，今年最後可售土地要看地區人士的配合吧，祈望可以突破主要阻力而順利完工，盡量增加供應以壓制升幅。