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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【萊斯新聞】專欄：工商物業交投跑贏住宅

(2017-09-07)

都市日報專欄-[專談工商]

工商物業交投跑贏住宅

受惠政府樓市新政及各區發展潛力盡釋，工商發展漸趨成熟，造就工商物業投資價值亮麗，成交上揚，令到近年工廈物業成為各路資金追捧對象，跑贏住宅。

去年11月4日，政府公布樓市新政：非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港人購買第二套住宅的「從價印花稅」提高到15%，二手住宅降溫；另一邊廂，工商樓宇成交急增，成交量由去年8至10月的平均258宗，比較去年11月至今年1月平均成交量440宗，升幅達71%，再比較今年6至8月的518宗，升幅更達101%；成交金額方面，以上三段期間分別為22億元、30億元(上升36%)及34億元(上升36%)，表現理想。

為何工商物業二手成交量升幅會跑贏住宅二手成交量升幅呢？其一是在去年政府政策出台後，購買二手住宅樓宇成本增加，資金找出路，便流入了非住宅物業；第二是投資工商舖車位，只需支付雙倍印花稅(DSD)，無需支付特別印花稅(SSD)或買家印花稅(BSD)；第三是買家對住宅升幅有保留，因為每次住宅樓宇的樓價有勢頭向上時，政府必定出招壓抑，已成為現時普遍置業人士的觀念，無疑令買家卻步。


明年催化劑：港珠澳橋通車
第四是工商物業違反用途，包括去年10月時九龍灣淘大大火及今年8月於葵涌工廈劏房內有3人死亡的火警，特首林鄭月娥隨即表示工廈用途偏離地契所限，擬重啟活化工廈，初步研究以下方向：1.重啟活化工廈；2.放寬工廈低層用途；3.再研究放寬工廈强拍條例，加快重建拆卸。回顧 2010 年推出活化工廈計劃，在這6年間，平均呎價由2010年2,459元大幅攀升至2016年之5,946元，其間升幅達2.42倍。第五個原因是在各項物業中，工商物業回報率仍然是跑贏大市，回報率約4%左右，相對於其他的物業包括住宅、寫字樓及店舖的回報率只介乎1%至3%之間．利差明顯。

展望港珠澳大橋明年通車後，會為西九龍及新界西面帶來實質的效益，預料在這個區域的工廈市場也成為投資者新寵兒，工商物業的升幅較大。承受區內交通配套設施便利，擁有地段優勢，商貿元素日漸增加，工廈樓面選擇多，吸引不論用家及中、長線投資者垂青，入市步伐快速，工廈在投資者眼中就形成更加吸引的條件，追捧上揚，工廈物業前景繼續被看高一線。因此，預期工廈群潛在價值及投資回報將不斷攀升，市場對細價工廈需求殷切，預測未來成交也接續增長。



黎智生先生
萊斯物業執行董事
vincentlai@hkfpa.com