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 【萊斯新聞】專欄：地廠極具投資價值
(2018-04-26)
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都市日報專欄-[專談工商]
地廠極具投資價值
地廠，大家聽過嗎？顧名思義，有個廠字的物業，基本上都是作工業用途的，即使位於地下(G/F)也不例外。這些物業稱為地廠，它們面向大街，還有些鄰近港鐵站的，人流極旺，是很有睇頭的一類物業。時移世易，香港工廠這幾十年間大舉向北，除了柴灣區的洗衣廠外，香港已幾乎沒有傳統製造業和重工業了，現今的香港工業區已被聰明的商人滲入了很多商業元素，尤其是位置好的地廠，更是極具投資及商業價值。
以最近一個3,000呎超筍地廠為例，標明作工業用途，租金只是數萬元，售價也不到3,000萬，若能改變用途，租金肯定會立即狂升不止兩三倍，是十倍！你會問，世上哪有這麼着數的事？你這樣想就對了，工業用途又怎能作商舖？作不了商業用途的，價值怎麼能狂升呢？其實，如果工業用途的物業要改為商業用途，例如經營超級市場、銀行等，是切實可行的，但需要向城規會及政府申請更改用途、補地價或繳交容忍費；至於要補多少？每個地段的地廠完全不同，都需要由測量師估值、拗價、寫地政報告及計劃書等多重步驟。其中一個實例，位於葵涌華星街1-7號美華工業大廈地廠G-B1室，面積約980呎，市價租約淨值呎租約25元；該工廈位置優越，人流暢旺，只需步行3至5分鐘便到葵興港鐵站，該地廠早已成功改用途，由OK便利店承租多年，每月租金約52,000元，呎價約53元，變身後租值差異極大。
葵涌區地廠是香港各工業區之中屬於最低水之選擇，例如：位於葵榮街12-18號安發工業大廈地廠，面積約4,710呎，連租約放售價4,800萬元；和宜合道109至115號長榮工業大廈地廠，面積約19,575呎，連租約售1.6億元；葵涌嘉慶路11-13號生昌工業大廈地廠，面積約3,200呎，租金10萬全包；葵涌藍田街15-19號宋氏大廈地廠，面積約8,000呎，租金19萬全包；葵涌葵豐街18-26 號永康工業大廈地廠，面積約3,056呎，租11萬全包。而葵涌青山公路403-413號匯城集團大廈地廠，面積約7,100呎，收租14萬，放賣價6,958萬；該廈於2014年初入伙，為全幢玻璃幕牆甲級工廈，擁雲石大堂及24小時中央冷氣，並設有兩層停車場，附近有多條巴士線及小巴專線通往各區，鄰近港鐵站，出入方便。
政府近年積極參與舊區工廈改建及活化項目，地廠呎價走勢凌厲，廣受投資者支持，香港人熟悉的舖王鄧成波，就是靠地廠創造了一番天地，獲得了很輝煌的戰績及巨大的財富。如今地廠已經買少見少，無論租盤或者買盤都比較罕見，大家要把握機會啦！
黎智生先生
萊斯物業執行董事
vincentlai@hkfpa.com |
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