加息對工商舖的影響

工商舖向來以按揭成數較低見稱，即是說買家需擁有物業價值60%至70%現金，相比存放於銀行，可享有樓價升幅及租金回報更高。近10年間，香港在低息、供求失衡等環境下，令住宅及車位價格不斷上升，住宅升幅更遠超一般市民所能負擔，市場不斷傳聞本港即將跟隨美國加息，到底能就此介定加息周期的開始、還是間斷加息？

一般而言，加息初期對樓市的影響實在非常有限，現時一般按揭需通過銀行嚴緊及多重審批，壓力測試等。假設加息周期開始，一年加息一厘，筆者相信當時才真正開始看到市場是升是跌。另一方面，加息對工商物業的影響可謂相當輕微，正如起首所說，工商舖車位需付60%至70%首期，餘下30%至40%按揭加上利息後，供款可謂相當有限，但有一點是市場上租客或買家經常誤解的，說是環球經濟欠佳，公司經營困難，不容易租出或租金被大幅壓價。不過，根據筆者從事20多年的地產代理行業經驗，每天觀察到的市況實情是空置率極低，令租金不斷攀升；還有很多租務狀況是預租，即單位未交吉已被新租客簽署新租約租入。

收水或影響營商環境

由此可見，租務市場非常暢旺，租金上升同時亦令樓價上升，減去每期的按揭供款，每月仍然有可觀的現金收益，因此工商物業仍然受區內用家及投資者追捧，假設兩年後加息至兩厘，租金收益亦相對上升，故此加息對工商物業之影響可謂相當之少，因加息規模不大，相信短期而言對於投資者心理影響大於實際；然而，若收水步伐持續進行，市場可供融資或按揭的資金將會大大減少，對於工商舖投資者，以及企業營商環境都有一定影響，而樓市活動乃環環相扣，相信投資者的態度都會轉趨審慎。

縱使加息潮會為工商舖市場帶來浪花，筆者仍睇好工商舖的投資前景，皆因政府銳意打造東九龍成為本港第二個核心商業區，尤其以觀塘至新蒲崗區一帶工廈，區內發展一日千里；隨着更多甲級工商廈陸續落成及翻新項目，區內物業將會不斷升值，創新高個案亦接踵而來；莫管是否加息，仍帶動區內物業投資氣氛，成為不少有實力用家及投資者的注視目標，區內優質樓面的投資潛力備受看好。因此，預料租務市場需求仍見增長，未來呎租仍有上漲空間，用家轉作長線投資也有利可圖。

工廈投資回報總比住宅好，自然受投資者垂青，資深投資者鄧成波(波叔)更常搜羅各區優質物業已街知巷聞，其家族旗下物業類別包羅萬有，由傳統工廈至活化的新派工作室、商場、酒店等，廣受用家支持；筆者認為無論甚麼息口，市場上總有人睇準時機尋幽探勝， 正所謂「息」時務者為俊傑！



古仕賢先生
高級區域營業董事
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