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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】工廈轉住宅紓樓荒 透明補地價助提速

(2021-11-22)

 港府拓展新區需時，北部都會區、明日大嶼等，均難解房屋短缺燃眉之急，近期工地和工廈轉住宅用途項目頻頻上馬，顯然是市區重建以外，又一中短期紓困良方。當局近月試行工廈改建時劃一補地價的機制，成效不俗，值得研究擴展至其他用地，令地產界能更清晰評估風險、計算成本，避免官商為爭辯實際金額長年膠着，妨礙市民遲遲無法上車。

工業需求下降 火炭改建私樓

發展局昨日表示，局部收回粉嶺高球場用地，將悉數用於興建逾1萬個公營單位，惟2023年9月始能收地。同日，長實向城規會申請改劃東火炭工業地，冀發展4,706伙住宅，令人憧憬工地改劃、工廈改建，更能救近火。


1980年代本地製造業北移後，長沙灣、土瓜灣和荃灣等交通便捷的傳統工業區紛紛轉型，應付趨增的商住需求，火炭亦正在急速變天。港鐵站旁貨倉改建而成的中洲置業樓盤熱賣，房委名下穗輝工廠大廈又鐵定重建成住宅，似乎令發展商研判，當區有力發展出更大型、宜居的社區。

據規劃署新公布的工業用地檢討，去年全港劃作「工業」用途的地帶僅約219公頃，較2000年約552公頃，大減逾6成。除建議上水工業地改為商用，署方亦支持沙田小瀝源鄰近第一城共7幢工廈的工業地，改劃成「住宅（戊類）」等。

土地改劃和補地價，一直是工廈變成住宅的兩大路障。不過，規劃署不僅建議小瀝源轉型，本月亦沒反對香港興業將土瓜灣全幢工廈改建成110伙住宅，俱反映港府對工轉住的取態愈趨積極。

港府2010年起推出連串活化工廈政策，例如14年起容許「住宅」地帶的工廈，重建成住宅後，地積比率可提高20%。今年3月，當局再推出「標準金額」徵收補地價先導計劃，讓業主可選擇按工廈區域和重建前後樓面面積，客觀地計算所需金額，發展商、測量、經紀界普遍認為，比傳統逐例釐定金額來得簡單透明，可加快補地價半年以上，也進一步刺激了工廈交投。

積極活化工廈 研擴標準地價

標準地價推出前的4年，就只有4個工廈改建住宅的補地價項目，部分更商討了數以年計。雖然迄今4宗標準地價個案皆為工轉商，正申請元朗兩幢工廈改建住宅的麗新發展，已明確表示新措施有吸引力，並正檢視哪些地盤符合條件。

另一發展商億京曾透露，放棄重建九龍灣國際展貿成住宅，原因正包括改規劃及補地價需時。顯然易見，港府值得研究將標準地價先導計劃，拓至商廈改建等更多範疇。

政府總怕收少了地價，發展商亦絕不想蝕底，惟只要定期更新標準補價程式，還是大有機會縮短來回反覆的討論過程，減少重蹈柴灣前中巴車廠和牛池灣前聖約瑟安老院覆轍，要項目曬太陽十多二十年，才能於今年敲定補地價所需金額。

香港地少人多是客觀事實，但住宅供應確亦不時因行政因素卡住。政府近年設立精簡發展管制督導小組、研究降低舊樓強拍門檻等，都有助拆牆鬆綁，令人更快有樓可買，且看標準地價未來會否也有更大角色。
(資料來源:經濟日報)